جائداد غیر منقولہ سرمایہ کاری سے پیسہ کمانا

جب رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری میں پیسہ کمانے کی بات آتی ہے تو ، اس کے کرنے کے لئے صرف چند مٹھے موجود ہیں۔ اگرچہ یہ تصورات سمجھنے میں آسان ہیں ، لیکن یہ سوچنے کے لئے بے وقوف مت بنو کہ ان پر آسانی سے عمل درآمد اور عمل درآمد کیا جاسکتا ہے۔ ریل اسٹیٹ کی بنیادی باتوں کی سمجھ سے سرمایہ کاروں کو اپنی کمائی کو زیادہ سے زیادہ کرنے میں مدد مل سکتی ہے۔ جائداد غیر منقولہ سرمایہ کاروں کو ایک اور پورٹ فولیو اثاثہ کلاس فراہم کرتا ہے ، تنوع میں اضافہ ہوتا ہے ، اور اگر صحیح طریقے سے رجوع کیا جائے تو خطرات کو محدود کرسکتے ہیں۔

ممکنہ طور پر رئیل اسٹیٹ سے پیسہ کمانے کے تین بنیادی طریقے یہ ہیں:

1. جائیداد کی قیمت میں اضافہ
2. کرایہ داروں کو جائیداد کرایہ پر دے کر کرایہ کی آمدنی
3. کاروباری سرگرمی سے حاصل ہونے والا منافع جو جائداد غیر منقولہ پر منحصر ہوتا ہے

بے شک ، جائداد غیر منقولہ سرمایہ کاری سے براہ راست یا بالواسطہ منافع کے ل other ہمیشہ دوسرے طریقے موجود ہیں ، جیسے ٹیکس لین سرٹیفکیٹ جیسے مزید باطنی علاقوں میں مہارت حاصل کرنا سیکھنا۔ تاہم ، مذکورہ بالا تینوں اشیاء غیر منقولہ آمدنی اور حتمی خوش قسمتی کی ایک بہت بڑی اکثریت ہیں جو رئیل اسٹیٹ کی صنعت میں بنائی گئی ہیں۔

جائیداد کی قیمت میں جائداد غیر منقولہ اضافہ

سب سے پہلے ، یہ آپ کو سمجھنا ضروری ہے کہ جائیداد کی اقدار ہمیشہ بڑھتی نہیں ہیں۔ اثاثہ جات میں اضافے کی یہ کمی 1980 کی دہائی کے آخر اور 1990 کی دہائی کے اواخر میں اور 2007-2009 کے سالوں میں جب املاک کی مارکیٹ کا خاتمہ ہوا ہے تو بڑی مشکل سے واضح ہوسکتا ہے ۔دراصل ، بہت سے معاملات میں ، املاک کی قیمتوں میں افراط زر کو شاذ و نادر ہی شکست دی۔ معیشت میں اوسط قیمتیں۔

مثال کے طور پر ، اگر آپ کے پاس ،000 500،000 کی پراپرٹی ہے اور مہنگائی 3٪ ہے تو ، آپ کی پراپرٹی 515،000 ڈالر (،000 500،000 x 1.03٪) میں بیچ سکتی ہے ، لیکن آپ پچھلے سال سے کہیں زیادہ امیر نہیں ہیں۔ یعنی ، آپ اب بھی اتنی ہی مقدار میں دودھ ، روٹی ، پنیر ، تیل ، پٹرول اور دیگر اشیاء خرید سکتے ہیں (سچ ہے کہ ، اس سال پنیر کی قیمت کم ہوسکتی ہے اور پٹرول بھی بڑھ جائے گا ، لیکن آپ کا معیار زندگی تقریبا same ایک جیسے رہے گا)۔ وجہ یہ ہے کہ ،000 15،000 کا فائدہ حقیقی نہیں تھا۔ یہ برائے نام تھا اور اس کا حقیقی اثر نہیں تھا کیونکہ یہ اضافہ مجموعی افراط زر کی وجہ سے ہوا تھا۔

افراط زر اور جائداد غیر منقولہ سرمایہ کاری

جب افراط زر ہوتا ہے تو ، ایک ڈالر میں کم قوت خرید ہوتی ہے۔ ایسا اس لئے ہوتا ہے کہ جب ٹیکسوں کے ذریعہ زیادہ خرچ ہوتا ہے تو حکومت کو پرنٹ-منی بنانا پڑتی ہے ، وقت کے ساتھ ساتھ ، اس کے نتیجے میں ہر ایک موجودہ ہوتا ہے ماضی کے مقابلے میں ڈالر کی قدر کم ہونا اور اس سے کم قیمت بننا۔

غیر منقولہ جائداد غیر منقولہ سرمایہ کار رئیل اسٹیٹ میں پیسہ کمانے کا ایک طریقہ یہ ہے کہ ایسی صورتحال کا فائدہ اٹھائیں جو ہر چند دہائیوں کے بعد پیدا ہوتا ہے۔ وہ اس وقت کرتے ہیں جب مہنگائی طویل مدتی قرض کی موجودہ شرح سود سے کہیں زیادہ ہوجائے گی۔ ان اوقات کے دوران ، آپ لوگوں کو جائیدادوں کے حصول کے ذریعہ جوا کھیلنے کے لئے تیار ہوسکتے ہو ، خریداری کے لئے مالیہ لیتے ہو اور اس کے بعد مہنگائی میں اضافے کا انتظار کریں۔ .

جیسے جیسے مہنگائی چڑھتی ہے ، یہ سرمایہ کار ڈالر کے ساتھ رہن سے معاوضہ ادا کرسکتے ہیں جو کہ اس سے کہیں کم قیمت کے ہیں۔ یہ صورتحال سیورز سے لے کر قرض دہندگان کی منتقلی کی نمائندگی کرتی ہے۔ آپ نے 1970 اور 1980 کی دہائی کے اوائل میں اس طرح بہت سارے غیر منقولہ سرمایہ کاروں کو کماتے ہوئے دیکھا۔ افراط زر کنٹرول سے باہر ہو رہا تھا جب تک کہ پول وولکر جونیئر۔ فیڈرل ریزرو صدر نے 1979 سے 1987 کے درمیان ایک 2x4 کو اپنی پیٹھ پر لے لیا اور اسے لے کر آیا۔ سود کی شرحوں میں تیزی سے اضافہ کرکے کنٹرول میں ہے۔

چکنے والی سطح پر ایڈجسٹ کیپ ریٹ کی خریداری

چال یہ ہے کہ جب چکرمک انداز سے ایڈجسٹ کیپ کی شرحیں- جائداد غیر منقولہ سرمایہ کاری پر منافع کی شرح-دلکش ہوں۔ آپ خریدتے ہیں جب آپ کو لگتا ہے کہ اس میں کوئی خاص وجہ ہے کہ ریل اسٹیٹ کا ایک خاص ٹکڑا کسی دن موجودہ ٹوپی کی شرح سے کہیں زیادہ قابل ہوگا جس کی نشاندہی کی جانی چاہئے۔

مثال کے طور پر ، رئیل اسٹیٹ ڈویلپرز کسی پروجیکٹ یا ترقی ، اس منصوبے کے آس پاس کی اقتصادی صورتحال ، یا پراپرٹی کی قیمت کو دیکھ سکتے ہیں اور موجودہ تشخیص کی تائید کے ل to کرائے کی مستقبل کی آمدنی کا تعین کرسکتے ہیں۔ موجودہ قیمت شاید دوسری صورت میں ترقی کے آس پاس موجود حالات کی بنا پر بہت مہنگی معلوم ہوگی۔ تاہم ، چونکہ وہ معاشیات ، مارکیٹ کے عوامل اور صارفین کو سمجھتے ہیں ، لہذا یہ سرمایہ کار مستقبل میں منافع دیکھ سکتے ہیں۔

آپ نے دیکھا ہوگا کہ زمین کے ایک بڑے حص onے پر ایک خوفناک پرانا ہوٹل ایک ہلچل سے دوچار شاپنگ سینٹر میں تبدیل ہو گیا ہے جس میں دفتری عمارات نے مالک کے لئے کافی کرایہ وصول کیا ہے۔ ان نقد بہاؤ ، خالص موجودہ قیمت سے غیر حاضر ، آپ کسی حد تک یا کسی اور حد تک قیاس آرائیاں کر رہے ہیں ، اس سے قطع نظر کہ آپ خود ہی کچھ بھی بتائیں۔ آپ کو برائے نام کرنسی میں یا تو کافی افراط زر کی ضرورت ہوگی۔ اگر آپ خریداری کے لئے مالی اعانت کے ل using قرض کا استعمال کررہے ہیں تو آپ کو ضمانت دی جائے گی۔ آپ کسی حد تک کم امکان والے واقعے پر بھی انحصار کرسکتے ہیں تاکہ آپ کے حق میں کام کرسکیں۔

جائداد غیر منقولہ سرمایہ کاری کرایہ پر

کرایہ وصول کرنے سے پیسہ کمانا اتنا آسان ہے کہ ہر 6 سالہ جو کبھی بھی اجارہ داری کا کھیل کھیلا ہے ، اس کو سمجھ جاتا ہے کہ بنیادی باتیں کس طرح کام کرتی ہیں۔ اگر آپ کے پاس ایک مکان ، اپارٹمنٹ بلڈنگ ، آفس بلڈنگ ، ہوٹل ، یا کوئی دوسری رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری ہے تو ، آپ لوگوں کو کرایہ وصول کرسکتے ہیں تاکہ وہ اس پراپرٹی یا سہولت کو استعمال کرسکیں۔

بالکل ، آسان اور آسان ایک ہی چیز نہیں ہیں۔ اگر آپ کے پاس اپارٹمنٹ عمارتیں یا کرایے پر مکانات ہیں تو ، آپ ٹوٹے ٹوائلٹ سے لے کر کرایہ داروں تک میتھ لیبز چلانے والے ہر چیز سے نمٹنے کے لئے خود کو مل سکتے ہیں۔اگر آپ کے پاس اسٹریپ مالز یا آفس عمارتیں ہیں تو ، آپ کو کسی ایسے کاروبار سے نمٹنے کی ضرورت پڑسکتی ہے جو دیوالیہ ہوجانے سے آپ نے لیز پر لیا ہو۔ اگر آپ کے پاس صنعتی گودام ہیں تو ، آپ کو کرایہ داروں کی کارروائیوں کے لئے ماحولیاتی تفتیش کا سامنا کرنا پڑ سکتا ہے جنہوں نے آپ کی ملکیت استعمال کی۔ اگر آپ کے پاس اسٹوریج یونٹ ہیں تو ، چوری کی پریشانی ہوسکتی ہے۔ کرایہ پر غیر منقولہ جائیداد کی سرمایہ کاری وہ قسم نہیں ہے جس میں آپ فون کرسکتے ہیں اور ہر چیز کے ٹھیک ہونے کی امید رکھتے ہیں۔

سرمایہ کاری کا موازنہ کرنے کے لئے کیپ ریٹ کا استعمال

اچھی خبر یہ ہے کہ وہاں ایسے اوزار دستیاب ہیں جو املاک کی ممکنہ سرمایہ کاری کو آسان تر بناتے ہیں۔ ان میں سے ایک ، جو آپ کو رئیل اسٹیٹ سے پیسہ کمانے کے درپے آپ کے ل. انمول ہوجائے گا ایک خاص مالیاتی تناسب ہے جسے کیپیٹلائزیشن ریٹ (کیپ ریٹ) کہا جاتا ہے۔ تجارتی جائداد غیر منقولہ سرمایہ کاری پر منافع کی شرح ظاہر کرتی ہے۔ یہ جائیداد کی خالص آمدنی سے اپنی بنیاد لیتی ہے۔

اگر کسی پراپرٹی نے سالانہ ،000 100،000 کمایا اور $ 1،000،000 میں بیچتا ہے تو ، آپ قیمت کو ($ 1،000،000) کے ذریعہ کمائی ($ 100،000) میں تقسیم کردیں گے اور 0.1 ، یا 10٪ حاصل کریں گے۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ پراپرٹی کی ٹوپی کی شرح 10٪ ہے ، یا یہ کہ اگر آپ جائداد غیر منقولہ طور پر پوری طرح نقد ادائیگی کرتے ہیں اور قرض نہیں دیتے تو آپ اپنی سرمایہ کاری پر متوقع 10٪ کمائیں گے۔

جس طرح ایک اسٹاک بالآخر اس کے رعایتی نقد بہاؤ کی خالص موجودہ قیمت کے قابل ہے اسی طرح ایک جائداد غیر منقولہ بھی اس کے امتزاج کے قابل ہے:

• پراپرٹی اس کے مالک کے لئے بناتی ہے
• موجودہ موجودہ نقد رقم ادا کی جانے والی قیمت کے مقابلہ میں پیدا کرتی ہے

مارجن آف سیفٹی کے طور پر کرایہ کی آمدنی

کرایہ کی آمدنی حفاظت کا ایک مارجن ہوسکتی ہے جو معاشی بدحالی یا گرنے کے دوران آپ کی حفاظت کرتی ہے۔ اس مقصد کے لئے کچھ خاص قسم کی رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری بہتر موزوں ہوسکتی ہے۔ لیز اور کرایہ نسبتا safe محفوظ آمدنی ہوسکتی ہے۔

رئیل اسٹیٹ آفس عمارتوں سے پیسہ کمانے کے چیلنجوں کے بارے میں ہماری پہلے کی گفتگو پر واپس جانا ایک مثال پیش کرسکتا ہے۔ عام طور پر ان پراپرٹیز میں لمبی ، کثیر سالہ لیز شامل ہوتی ہیں۔ ایک صحیح قیمت پر ، صحیح وقت پر ، اور صحیح کرایہ دار اور لیز کی پختگی کے ساتھ ایک خریدیں ، اور آپ ریل اسٹیٹ کے خاتمے کے ذریعے سفر کرسکیں گے۔ آپ اوسط سے اوپر کے کرایے کے چیک جمع کرتے ہیں جو آپ سے لیز پر لینے والی کمپنیاں لیز معاہدے کے سبب ان کے لیز پر ہونے والے معاہدے کی وجہ سے ابھی تک فراہم کرنا پڑتی ہیں یہاں تک کہ جب کم شرحیں کہیں اور دستیاب ہوں۔ اگرچہ یہ غلط ہو ، اور مارکیٹ ٹھیک ہونے کے بعد ہی آپ سب پار پار ریٹرن میں بند ہو سکتے ہیں۔

جائداد غیر منقولہ کاروبار سے پیسہ

ریل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری سے پیسہ کمانے کے آخری طریقے میں خصوصی خدمات اور کاروباری سرگرمیاں شامل ہیں۔ اگر آپ کے پاس ایک ہوٹل ہے تو ، آپ اپنے مہمانوں کو آن ڈیمانڈ فلمیں بیچ سکتے ہیں۔ اگر آپ کے پاس آفس کی عمارت ہے تو ، آپ وینڈنگ مشینوں اور پارکنگ گیراج سے رقم کما سکتے ہیں۔ اگر آپ کے پاس کار واش ہے تو ، آپ وقت سے چلنے والے ویکیوم کلینرز سے رقم کما سکتے ہیں۔

ان سرمایہ کاریوں میں ہمیشہ ہمیشہ ذیلی خصوصیات کے بارے میں معلومات کی ضرورت ہوتی ہے۔ ایک مثال کے طور پر ، کچھ لوگ اپنے پورے کیریئر کو کار واش ڈیزائننگ ، بلڈنگ ، ملکیت ، اور آپریٹنگ میں مہارت حاصل کرتے ہیں۔ ان لوگوں کے لئے جو اپنے فیلڈ کی چوٹی پر آتے ہیں اور کسی خاص مارکیٹ کی پیچیدگیوں کو سمجھتے ہیں ، پیسہ کمانے کا موقع لامتناہی ہوسکتا ہے۔

جائداد غیر منقولہ سرمایہ کاری کے دوسرے خیالات

پھر بھی ، رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کے دوسرے مواقع موجود ہیں۔ آپ رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹس (REITs) میں سرمایہ کاری کرسکتے ہیں۔ عوامی طور پر ٹریڈ شدہ REITs شیئرز جاری کرتے ہیں اور تبادلے پر اس کا کاروبار ہوتا ہے ، جبکہ نجی طور پر رکھے ہوئے REITs یا غیر تجارت والے REITs کسی بھی تبادلے پر دستیاب نہیں ہیں۔ تمام قسم کے REITs ریل اسٹیٹ مارکیٹ کے خاص شعبوں ، جیسے نرسنگ ہومز یا شاپنگ مالز پر توجہ دیں گی۔ متعدد ایکسچینج ٹریڈڈ فنڈز (ای ٹی ایف) اور میوچل فنڈز بھی موجود ہیں جو رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں آر ای ٹی اور دیگر سرمایہ کاری میں سرمایہ کاری کرکے ریل اسٹیٹ کے سرمایہ کار کو نشانہ بناتے ہیں۔